Uudehkon kiinteistön käytössä oli havaittu, että kiinteistötekniikan energiatehokkaassa toiminnassa on vielä parantamista. Kiinteistötekniikan säätöjen optimointiin oli jo kiinnitetty huomiota, mutta SRI-konsultaatiolla haluttiin kartoittaa sitä, kuinka kiinteistön energiatehokasta toimintaa ja olosuhteiden hallintaa voitaisiin entisestään viedä eteenpäin. Pääasiallisiksi tulevien vuosien kehityskohteiksi otettiin kiinteistön energiatehokkuus, olosuhteiden parempi hallittavuus ja päästöjen vähentäminen.
Mitä suurempi arvo, sitä älykkäämpi rakennus
Laskennallisen älyindikaattorin arvo vaihtelee välillä nollasta sataan prosenttia. Mitä suurempi arvo on, sitä parempi on rakennuksen älykkyys ja joustokyky. Älyindikaattori perustuu rakennusten energiatehokkuusdirektiivissä (EPBD) ja siihen liittyvissä asetuksissa määritettyyn arviointimenetelmään.
”Kiinteistön älyvalmiusindeksiksi tuli 47 prosenttia, mikä oli yllättävän matala. Arvioinnissa mentiin teknisissä asioissa hyvinkin syvälle yksityiskohtiin ja kehitysehdotukset sisälsivät melko paljon kevyillä investoinneilla kuntoon laitettavia asioita. Kehitysehdotukset nostavat kiinteistön älyvalmiutta mutta niillä on myös vaikutusta kiinteistön energiatehokkuuden ja olosuhteiden paranemiseen”, toteaa kiinteistöpäällikkö Jarno Aalto Newseciltä.
Aallon mukaan SRI-analyysin perusteella annetut investointiehdotukset olivat kohtalaisen pieniä ja pääasiassa kyseessä on vain nykyisten järjestelmien hienosäätäminen. Hänen mielestään kiinteistö on älykäs, kun se on paitsi energiatehokas myös olosuhteiltaan mahdollisimman optimaalinen.
Käyttäjälle rakennuksen älykkyys voi näyttäytyä vaikkapa älyvalaistuksena, erilaisina toimistosovelluksina, kulunvalvontana, sisätilapaikannuksina sekä rakennuksen ylläpitoon ja turvallisuuteen liittyvinä järjestelminä. Älykkäässä rakennuksessa voi olla myös joustava energian käyttö, tarpeenmukainen ilmanvaihto, kävijäseuranta, fiksu rakennusautomaatio ja esimerkiksi sähköautojen latauksen kuormanhallinta. Rakennusten älyindikaattori keskittyy erityisesti viimeksi mainittuihin.
Älykäs kiinteistö pystyy hyödyntämään uusiutuvia energialähteitä
Optimoimalla kiinteistön olosuhteet sekä lisäämällä järjestelmien itseohjautuvuutta voidaan vaikuttaa kiinteistön energiankulutukseen. Älyindikaattori arvioi rakennusta osana energiaverkkoa. Arvioinnissa kiinnitetään erityistä huomiota energiankäytön ennakoimiseen ja energiankulutuksen raportointiin. Näin mahdollistetaan energiaverkon sujuva toiminta uusiutuvan energiantuotannon lisääntyessä.
”SRI-analyysin valmistumisen jälkeen Töölönlahdenkatu 3 -kiinteistöön on toteutettu aurinkovoimala sekä hukkalämpövirtoja hyödyntävä lämpöpumppu, jolla voidaan tuottaa lämmitys- ja jäähdytysenergiaa”, Aalto lisää.
Joustava energiankäyttö ja tekoälyohjaus harkinnassa
Joustavassa energiankäytössä kulutusta vähennetään, kun pörssisähkön hinta on kallista ja saatavuus on heikko. Kulutusta vastaavasti lisätään pörssisähkön hinnan ollessa halvempaa, kun saatavuus on hyvä.
”Ainakaan toistaiseksi Töölönlahdenkatu 3 -kiinteistössä ei ole otettu käyttöön kulutusjoustoa, mutta tästä on kyllä omistajan kanssa keskusteltu”, Aalto toteaa.
Aallon mukaan kiinteistön omistaja korostaa kohteissaan ympäristöön, sosiaaliseen vastuullisuuteen ja hyvää hallintotapaan liittyviä asioita, joten niihin keskitytään.
”Keskitymme jatkossa muun muassa kiinteistön valaistuksen uusimiseen ledeiksi ja DALI-valaisinohjausjärjestelmän saneeraukseen. Hienosäädämme rakennusautomaatiota ja lisäämme kulutusmittareita automaattiluentaan. Tilojen ilmanvaihdon toimintaa ja rakennusautomaation kytkentöjen toimintaa tarkistetaan sekä hienosäädetään, ja harkinnassa on myös tekoälyyn pohjautuva kiinteistön talotekniikan ohjaaminen”, Aalto listaa tulevia käytännön toimia.
Lisäksi suunnitelmissa on selvittää soveltuvatko nykyiset huonelämpötila-anturit keräämään tietoa myös hiilidioksidipitoisuuksista hyödynnettäväksi tarpeenmukaisessa ilmanvaihdossa. Myös aurinkosuojauksen lisäämistä pohditaan. Se voisi vähentää jäähdytyksen tarvetta kesähelteillä.
Koy Helsingin Töölönlahdenkatu 3:en omistaa Saksalainen Deka Immobilien WestInvest-InterSelect -kiinteistösijoitusrahasto. Deka on yksi Saksan suurimmista kiinteistösijoittajista, ja se omistaa ympäri maailmaa yli 500 kiinteistöä. Dekan edustajana Suomessa ja kiinteistön managerina toimii Newsec Property Asset Management Finland Oy.
Rakennuksen älyindikaattorin laskennassa on kolme avainaluetta, joiden jokaisen painoarvo arvosanassa on noin 1/3. Nämä alueet ovat valmius energian säästöön ja ennakoivaan ylläpitoon, valmius vastata käyttäjän tarpeisiin sekä valmius vastata energiaverkon tarpeisiin.
Teksti: Sirpa Mustonen
Kuva: Newsec
