Kiinteistöosakeyhtiö Itämerentori Ruoholahdessa on Helsingin keskustan korkein toimistorakennus, joka valmistuttuaan voitti vuonna 2000 Vuoden Teräsrakenne -palkinnon. Kahdessa vuosikymmenessä Länsiväylän vieressä sijaitseva kiinteistö oli kuitenkin jäänyt auttamattomasti jälkeen energiatehokkuudessa.
– Kiinteistöissä ei ollut tehty kokonaisvaltaista energiatarkastelua ja -remonttia. Siksi päätimme toteuttaa kerralla suuremman hankkeen, jolla talotekniikka ja kiinteistön olosuhdehallinta saadaan kuntoon, sijoitusyhtiö Exilionin Investment Manager Jussi Ojamo sanoo.
KOy Itämerentorin omistaa Exilion Real Estate I -kommandiittiyhtiö, joka on liittynyt toimitilakiinteistöjen energiatehokkuussopimukseen.
Etenemistavaksi valittiin ESCO-konsepti (Energy Service Company). Siinä ulkopuolinen palveluntarjoaja toteuttaa energiankäyttöä tehostavan hankkeen ja antaa asiakkaalle takuun syntyvästä säästöstä.
– Meillä sijoitusyhtiössä on kompakti organisaatio. Näin suuren hankkeen suunnitteluun, toteutuksen johtamiseen ja ennen muuta hankkeen jälkeisten olosuhteiden seurantaan ja optimointiin tarvitsimme kumppanin, jolla on oikeanlaista osaamista ja riittävästi resursseja.
ESCO-hankkeen toteuttajaksi valittiin talotekniikkayhtiö Assemblin. Sopimuksen mukaan yritys otti kokonaisvastuun kiinteistön energiansäästöhankkeen suunnittelusta, toteutuksesta ja sopimuksenaikaisesta käytön ohjauksesta kuusi vuotta kestävän seurantavaiheen aikana.
– ESCO-mallin etu on, että kiinteistön omistaja ja palveluntarjoaja ovat samalla puolella pöytää. Molemmilla on tavoitteena syntyvät energiansäästöt. Palveluntarjoaja saa palkkion tavoitteen saavuttamisesta ja on oikeutettu lisäpalkkioon, jos tavoite ylitetään, Ojamo toteaa.
Pääpaino talotekniikan kehittämisessä
Itämerentorin kiinteistössä on vuokrattavaa tilaa noin 21 000 neliömetriä, jossa on toimistotilojen ohella liiketiloja. Lisäksi kahdessa kellarikerroksessa on puolilämmintä pysäköintitilaa 350 autolle.
Esiselvityksen perusteella ESCO-hankkeessa päätettiin keskittyä kahteen asiaan: kiinteistön lämmön talteenoton parantamiseen sekä ilmanvaihdon ja jäähdytyksen hallittavuutta lisäävään automaatiojärjestelmään.
– Automaation toimintaedellytyksiä parantamalla lämmitystä ja jäähdytystä voidaan ohjata entistä tarkemmin vastaamaan kulloistakin tarvetta ja ottamaan huomioon sään vaihtelut. Lämmön talteenotossa keskeisin kohde oli puolestaan pysäköintihallien poistoilma, sanoo kohteen kiinteistöpäällikkönä toimiva Antti Aspholm Avanto Property Teamista.
Lisäksi kiinteistössä tehtiin useita pienempiä energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä. Muun muassa oviverhopuhaltimien toimintaa parannettiin uusimalla puhaltimia nykyaikaisempiin ja tehokkaampiin laitteisiin.
ESCO-hankkeen investoinnit saatiin hiljattain valmiiksi, joten saavutettavasta energiansäästöstä ei ole vielä tietoa.
Kaukolämmön ja sähkön kulutuksessa on mahdollista päästä noin neljänneksen vuosisäästöihin. Hiilidioksidipäästöt vähenevät arviolta 312 000 kiloa, mikä vastaa noin 110 auton vuosipäästöjä.
Ennen hankkeen aloittamista arvioitiin, että kaukolämmön ja sähkön kulutuksessa on mahdollista päästä noin neljänneksen vuosisäästöihin. Hiilidioksidipäästöt vähenevät arviolta 312 000 kiloa, mikä vastaa noin 110 auton vuosipäästöjä.
– Alustavasti näyttää siltä, että neljänneksen energiansäästö on mahdollista saavuttaa, Antti Aspholm arvioi.
Kattava esiselvitys onnistumisen edellytys
Ennen Itämerentoria Exilion on toteuttanut ESCO-hankkeen Elielin liikerakennuksessa Helsingin Rautatieaseman kupeessa. Molempiin hankkeisiin on saatu valtion tukea.
Millaisia asioita ESCO-hanketta miettivän kiinteistönomistajan kannattaa ottaa huomioon, kun kumppania valitaan?
– Palveluntarjoajia kannattaa haastaa tunnistamaan mahdollisia energiatehokkaita ratkaisuja innovatiivisesti ja ennakkoluulottomastikin. Yhteen vaihtoehtoon ei ole syytä lukkiutua, Jussi Ojamo evästää.
Hänen mielestään keskeinen edellytys ESCO-hankkeen onnistumiselle on kattava esiselvitys, jossa kartoitetaan mahdollisimman tarkasti kiinteistön rakenteelliset ja tekniset asiat.
Esimerkiksi Itämerentorin kiinteistöön oli tehty kiinteistöteknisiä muutoksia, joita ei ollut merkitty esiselvityksessä käytössä olleisiin piirustuksiin.
– Jos laskelmat tehdään puhtaasti alkuperäisten piirustusten perusteella, voi tulla yllätyksiä vastaan siinä vaiheessa, kun investointeja aletaan toteuttaa käytännössä. Siksi paikan päällä on tehtävä tarkka selvitys, millaista kiinteistötekniikkaa rakennukseen on oikeasti asennettu.
Ojamon mukaan kokonaisuutena Itämerentorin ESCO-hanke on mennyt tavoitteiden mukaan, vaikka toteutus veikin odotettua enemmän aikaan esimerkiksi jäähdytysjärjestelmistä paljastuneiden yllätysten vuoksi.
Exilion on kiinteistöihin ja uusiutuvaan energiaan keskittyvä sijoitusyhtiö, joka hallinnoi noin 1,1 miljardin euron sijoitussalkkua. Yhtiön omistavat työeläkeyhtiöt Elo ja Veritas, Valtion Eläkerahasto ja Åbo Akademi Stiftelse.
